**“철거명령이 내려진 경매 물건”** 어떻게 대처해야 할까?
📎 경매 투자에 앞서 정확한 분석이 중요한 이유는 무엇보다 ‘위험 회피 ’입니다.
철거명령이 내려진 건축물은 자칫하면 전액 손실로 이어질 수 있어 반드시 사전에 체크해야 합니다.
🏚️ 철거명령이란?
철거명령은 해당 건축물이 불법건축물이거나, 안전에 심각한 문제가 있어 지자체에서 철거를 명령한 행정처분입니다.
이는 「건축법 제 64조」 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등을 근거로 하며, 건물의 존치가 사회적 위험이 된다고 판단될 때 내려집니다.
- 불법 증축
- 허가 없는 무단 건축
- 붕괴 위험
- 개발지역 내 이주명령
이러한 사유로 인해 철거명령이 내려질 수 있습니다.
📋 경매 공고에서 철거명령 여부 확인하는 법
- 등기부등본 & 건축물대장 열람
- 위반건축물 여부, 사용승인 유무를 확인
- 법원 경매물건 비고란 체크
- 종종 ‘철거명령 있음’이라는 문구가 명시됨
- 관할 구청 건축과 문의
- 가장 확실하게 확인 가능. 직접 전화 혹은 방문하여 질의 가능
- 지적도 및 도시계획 확인
- 도시계획상 도로 예정지, 개발지구는 철거 대상일 가능성 높음
👉 꿀팁: 국토교통부 건축 행정 시스템 '세움터'에서 위반건축물 여부 및 허가 상태를 열람할 수 있습니다.
⚠️ 철거명령이 내려진 경매물건, 낙찰받았다면?
1. 철거 의무는 누가 지는가?
- 대부분의 경우 낙찰자가 철거 책임을 지게 됩니다.
- 전 소유자나 점유자에게 책임을 묻는 것은 현실적으로 어렵습니다.
2. 철거를 피할 수 있는 방법은 없을까?
- 이의제기 가능: 낙찰 후 바로 지자체에 행정심판 또는 행정소송을 제기해 정당성을 따져볼 수 있습니다.
- 용도변경/신고보완으로 합법화 가능 여부 확인
- 간혹 불법건축이라 하더라도 구조 보강 및 변경신고로 ‘합법화’ 가능한 경우가 있습니다.
3. 철거 후에도 땅은 내 것이다?
- 건물은 철거되지만 토지는 여전히 소유 가능
- 건축 인허가 가능 여부에 따라 재건축, 컨테이너 설치, 임대수익 등 다양한 방향으로 활용 가능
✅ 전문가의 도움을 받아야 하는 이유
행정소송, 불법건축물 합법화 절차, 재건축 가능성 판단 등은 법률 및 건축 전문가의 조언이 필수입니다.
단순히 저렴하다는 이유만으로 낙찰받았다가 큰 손실을 입는 경우가 적지 않으니 주의하세요.
👉 관련 상담이 필요하다면 아래 링크를 참고해 보세요:
🧭 결론: 철거명령 물건, 절대 겁먹지 말고 '분석'이 먼저!
철거명령이 내려졌다고 해서 무조건 포기할 필요는 없습니다.
단, 철저한 분석과 법적 검토 없이 접근하는 것은 위험한 도박이라는 점을 명심해야 합니다.
💡 TIP:
철거명령이 있는 물건은 초보자보다는 중·상급 투자자용으로 분류하는 것이 안전합니다.
리스크를 감수하고 진입할 경우, 철거 후 토지 활용에 대한 플랜이 확실히 있어야 합니다.