부동산 경매 필수 도구! 직접 만드는 방법부터 계산 예시까지
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 경락잔금대출 한도를 정확히 계산하는 것입니다.
대출 한도를 잘못 계산하면 잔금일에 자금 부족 → 보증금 몰수라는 최악의 상황이 발생할 수 있기 때문에, 낙찰 전부터 정확한 계산이 필수입니다.
오늘 포스팅에서는
🔹 경락잔금대출 한도 계산 방식
🔹 엑셀 파일로 계산 자동화하는 방법
🔹 실제 예시 데이터
🔹 다운로드용 엑셀 구성 요소
까지 완벽하게 정리했습니다.
✔ 1. 경락잔금대출 한도 계산 공식 먼저 이해하기
은행은 경매 물건 대출 한도를 다음 3가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 정합니다.
🧮 공식
대출한도 = MIN(감정가 × LTV, 시세 × LTV, 낙찰가 × LTV)
예를 들어,
- 감정가: 4억
- KB시세: 4.2억
- 낙찰가: 3.6억
- LTV: 70%
계산하면
- 감정가 기준: 2.8억
- 시세 기준: 2.94억
- 낙찰가 기준: 2.52억
👉 최저값인 2.52억이 실제 가능 대출 한도가 됩니다.
이 계산을 자동화한 것이 바로 경락잔금대출 엑셀 파일입니다.
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✔ 2. 경락잔금대출 한도 계산 엑셀 파일 구성
엑셀 파일은 크게 입력 부분 + 계산 부분 + 결과 표시로 구성됩니다.
📌 (1) 입력 섹션
사용자가 직접 입력하는 부분입니다.
| 감정가 | 감정평가 금액 입력 |
| KB시세 | KB부동산 시세 입력 |
| 한국부동산원 시세 | 옵션 |
| 낙찰가 | 실제 낙찰받은 금액 |
| LTV 비율 | 가장 일반적: 70% |
| 기타 대출 여부 | DSR 계산을 위한 선택 옵션 |
📌 (2) 계산 섹션 (자동 계산)
엑셀 내부 수식은 다음과 같습니다:
- 감정가 기준 대출:
=B2 * (B6/100) - 시세 기준 대출:
=B3 * (B6/100) - 낙찰가 기준 대출:
=B4 * (B6/100) - 실제 대출 가능액:
=MIN(C2, C3, C4)
(각 계산된 금액 중 최저치)
📌 (3) 결과 표시 섹션
| 감정가 기준 대출 가능액 | 자동 계산 |
| 시세 기준 대출 가능액 | 자동 계산 |
| 낙찰가 기준 대출 가능액 | 자동 계산 |
| 최종 대출 가능 최대 금액 | 자동으로 ‘최소값’ 표시 |
결과 값은 굵게(Bold) + 배경색 강조로 시각적으로 강조해 줍니다.
✔ 3. 엑셀 파일 예시 (실제 수치 입력했을 때)
예시 아파트:
- 감정가 390,000,000
- KB시세 410,000,000
- 낙찰가 340,000,000
- LTV 70%
계산 결과
- 감정가 기준: 273,000,000
- 시세 기준: 287,000,000
- 낙찰가 기준: 238,000,000
👉 최종 대출 가능 금액: 238,000,000원
이렇게 낙찰가 기준이 가장 낮게 나오는 경우가 많기 때문에,
엑셀 계산이 반드시 필요합니다.
✔ 4. 엑셀 파일 활용 시 추가 기능 넣어두면 좋은 것들
🔧 1) DSR 자동 계산 기능
은행 심사에서 중요한 DSR을 자동 계산하도록 설정할 수 있습니다.
DSR 계산식 예시:
(기존 대출 연간 원리금 + 신규 대출 원리금) ÷ 연소득 × 100
🔧 2) 잔금 부족액 자동 계산
잔금일 전에 내가 준비해야 하는 실제 금액 계산 가능.
공식:
잔금 부족액 = 낙찰가 – 입찰보증금 – 대출 가능액
이 기능만 있어도 경매 초보자의 리스크가 크게 줄어듭니다.
🔧 3) 취득세 자동 계산
가장 중요한 세금 중 하나인 취득세도 추가 가능합니다.
취득세 공식:
취득세 = 낙찰가 × 1.1% ~ 3.5% (아파트 기준)
✔ 5. 엑셀 파일 다운로드 구성 팁(중요!)
수익형 블로그에서는 직접 만든 파일을 무료 배포하는 것이 유입력 매우 강력합니다.
다운로드 버튼 예시 구성👇
✔ 파일명: 경락잔금대출_자동계산. xlsx
✔ 다운로드 버튼 스타일:
- “📥 엑셀 파일 무료 다운로드”
- “경매 준비 필수! 한도 자동 계산기”
그리고 파일 안에는 다음 탭을 넣어두면 완성도 100%
- 한도 계산기 (메인)
- DSR 계산기
- 취득세 계산
- 사용 설명서
- 예시 데이터
이 5개만 넣어도 블로그 방문자 반응이 매우 좋습니다.
✔ 6. 경락잔금대출 계산에 참고할 수 있는 외부 링크
| KB시세 조회 | https://onland.kbstar.com |
| 한국부동산원 R-One | https://www.reb.or.kr |
| 대법원경매 | https://www.courtauction.go.kr |
| 국세청 홈택스 | https://www.hometax.go.kr |
| 행정안전부 정부24 | https://www.gov.kr |
이 사이트들을 활용해 감정가·시세·서류 등을 정확히 파악하면
엑셀 계산 결과의 신뢰도가 크게 올라갑니다.
✨ 마무리: 경락잔금대출 엑셀 파일은 경매 성공의 필수 무기
경매는 ‘얼마에 낙찰받느냐’도 중요하지만
얼마까지 대출이 가능한지 정확히 계산하는 것이 더 중요합니다.
엑셀 한 파일만 잘 만들어두면
✔ 낙찰가 역산 가능
✔ 안전한 입찰가 결정
✔ 위험 없는 잔금 준비
✔ 부정확한 대출 예상으로 인한 보증금 몰수 방지
라는 큰 장점을 얻을 수 있습니다.