📄 대항력 있는 임차인 인수 시 대응 방법 및 퇴거 전략
부동산 경매에서 낙찰을 받았는데, 임차인이 계속 거주하며 퇴거를 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자가 그 임차인을 인수하거나 퇴거 소송을 진행해야 할 수도 있습니다.
이번 글에서는 대항력 있는 임차인의 기준, 인수 여부, 퇴거 전략 등을 실무적으로 설명드리겠습니다.
✅ 대항력 있는 임차인이란?
임차인이 전입신고와 실제 거주를 마친 상태라면, 대항력을 가지게 됩니다. 이는 등기에 상관없이 임차인이 “나는 이 집에 계속 살 권리가 있다”고 주장할 수 있는 법적 근거가 되는 것입니다.
예시:
- 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 = 대항력 + 우선변제권 가능
- 전입신고 + 거주만 = 대항력만 있음
📎 참고 링크: 법제처 생활법령정보 - 임대차 보호법
✅ 낙찰자가 인수해야 할 경우
낙찰자가 말소기준권리 이후에 설정된 임차권은 소멸되지만, 그 전에 설정된 대항력 있는 임차인은 인수해야 합니다.
즉, 보증금을 대신 돌려주거나, 해당 임차인과 계약 승계 또는 퇴거 협상을 해야 하는 상황이 생깁니다.
✔ 인수 시 주의할 점:
- 인수해야 할 보증금은 낙찰자가 법적으로 지급 의무를 가질 수 있음
- 이런 경우, 낙찰가 + 인수보증금 = 실제 총 매입가로 간주해야 함
✅ 퇴거 전략 ① 협상
가장 이상적인 방법은 임차인과의 원만한 협상입니다.
- 보증금을 직접 지급하고 퇴거일 협의
- 일정 금액을 주고 이사 비용 지원 형태로 퇴거 유도
- 새로운 임대차 계약 체결로 관계 재정립
📌 TIP: 정중한 자세와 확실한 일정 제시가 중요
✅ 퇴거 전략 ② 명도소송
협상에 실패했다면 **명도소송(부동산 인도청구소송)**을 제기해야 합니다.
- 민사소송 절차를 통해 법원의 판결을 받아 퇴거를 강제
- 판결 후에도 불응할 경우, 강제집행(집행관 입회) 절차로 이행 가능
📎 참고 링크: 대법원 전자소송 시스템
📎 참고 자료: 대한법률구조공단 명도소송 안내
✅ 실전 사례로 이해하기
사례:
- A 아파트 경매 낙찰 (최저가 1억 5천만 원)
- 임차인 B: 전입신고, 거주, 확정일자 있음
- 보증금 2000만 원 → 낙찰자가 인수 대상
- B가 퇴거 거부 → 협상 실패 → 명도소송 후 강제집행 진행
➡ 낙찰자는 최종적으로 1억 7000만 원의 실구매가로 주택을 취득함
🛠 대항력 있는 임차인 체크리스트
| 전입신고 여부 | 주민센터 또는 법원 자료로 확인 |
| 확정일자 | 확정일자 유무에 따라 우선변제권 여부 확인 |
| 점유 상태 | 현재 거주 중인지 직접 현장 방문 |
| 등기부 등본 | 임차권 등기 여부 확인 |
| 말소기준권리 | 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서는지 확인 |
📝 마무리
부동산 경매에서 대항력 있는 임차인은 결코 피할 수 없는 리스크입니다. 하지만 사전에 잘 분석하고 전략을 세운다면 충분히 관리할 수 있습니다.
가장 중요한 것은, 낙찰 전 권리분석을 통해 해당 임차인의 권리 상태를 정확히 파악하는 것입니다. 이후 협상, 인수, 명도소송 등의 전략을 유연하게 사용하세요.